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反向抵押贷款的贷款运营流程是怎样的
发布日期:2017-05-30 16:08      浏览次数: 1102

  设立专门的反向抵押贷款业务开办机构,为老年住户实现反向抵押贷款的 愿望,贷款运营可按照如下流程进行:

    1.拥有住房自主产权的老年人在政府认可的机构进行反向抵押贷款的信 息咨询,明白参与反向抵押贷款之后的权利和义务,在审视自身条件后向贷款发 放机构提出反向抵押贷款的业务申请。

    2.业务开办机构进入业务的前期调査,主要包括房产调査、老年人的身心 健康和资信状况调查、家庭成员是否赞同等的调査。如本计划可以与保险公司 的一些养老险种挂钩的话,在此过程中可考虑联络保险公司共同参与合作以求 降低部分调查成本。

    3.调查工作转入评估阶段。在老年人选择何种类型的反向抵押贷款意愿 的基础上,结合已有的反向抵押贷款计划资料根据评估结果进行精算,厘定出合 理的养老金费率,并设计出相关合同。

    4.贷款发放机构初步审査合格后,证明业务开办机构可以受理并正式受理 申请业务。委托房地产评估机构对住房进行客观评估,在满足双方各自的条件 下正式签订合约,保险机构为双方提供保险,保证借款人能根据合约获得相应的 权利,也保证向贷款机构支付债务总额超过住房资产的部分。

    5.正式合约生效后,反向抵押贷款计划开始执行,住房所有权仍属老年人, 老年人按照合约要求维护好住房,贷款发放机构同样按要求支付贷款给借款人 养老金。

    6.业务开办机构将大量进人执行阶段的养老金合同进行汇总和分析,在众 多的样本下运用精算技术分析可能发生的风险和执行期间,将其分类打包,成为 一个个对应住房产权的资产组合。

    7.业务开办机构向商业银行或资信可靠有承办此业务资格的其他金融机 构,出售此资产组合,可向保险公司和担保机构寻求对此债务进行保险或担保, 并支付后者一定费率。

    8.在老年人死亡、永久搬离、出售住房时,合约到期,住房所有权转移到贷 款机构。

    9.业务开办机构将房产转入二手房拍卖市场或租赁市场进行出售套现,收 回成本并取得利润,或招标将部分房地产拆旧建新、更新改造等,以激活价值,所 得资金划人银行账户。

    10.在整个反向抵押贷款一级市场的运作中,政府有关机构定期监督管理 资料库中正在执行的反向抵押贷款计划,进行妥善的管理和维护,做好市场培 育、政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询、保险及在必要时提供资金支持等 工作。

    11.当反向抵押贷款证券化条件成熟后,贷款机构将反向抵押贷款卖给(或 委托给)从事反向抵押贷款证券化业务的特殊目的载体(Special Purpose Vehi- cle,SPV),即专门的资产证券化金融机构,从SPV取得出售反向抵押贷款的资 金;SPV对贷款库中的反向抵押贷款资产重新包装组合,经过政府或私人机构的 担保和信用加强并经过信用评估后发行抵押贷款证券,再经中介机构即承销商 将这些抵押贷款证券出售给投资者,从最终投资者处获得销售资金。

    在整个流程中,业务开办机构发挥着核心作用,通过集中大量反向抵押贷款 业务进行精算和定量,对风险进行汇总分析和打包,并通过资产证券化的形式予 以出售,以搞活资产结构,从而使该市场的收益更为稳定和规范化,能够为作为 资金提供方的金融机构所接受。由业务开办机构梳理整个业务,借款人只作为 业务的终端。这有利于整个业务的顺畅开展,便于与政府、商业银行、保险公司、 二手房拍卖中介等机构开展合作和沟通。发挥规模效益,提高管理和监督效率, 降低各业务环节的操作成本。